POSLANECKÁ SNĚMOVNA S KONEČNOU PLATNOSTÍ SCHVÁLILA ODKLAD PLATEB NÁJEMNÉHO ZA BYTY A PODNIKATELSKÉ PROSTORY V PŮVODNÍM NAVRHOVANÉM ZNĚNÍ
Dne 22. 04. 2020 schválila Poslanecká sněmovna původní verze vládních zákonů týkající se odkladu plateb nájemného za pronájem bytů či prostor sloužících k podnikaní. Poslanci tak přehlasovali jejich senátní verze, dle kterých měla Česká republika poskytovat pronajímatelům státní záruku na zajištění 80 % všech dluhů nájemců z nájemného. Oba zákony tak již čekají jen na jejich stvrzení prezidentem Milošem Zemanem.
Poslaneckou sněmovnou zároveň neprošla ani snaha o nápravu legislativně technické chyby. Návrhy zákonů, které prošly Poslaneckou sněmovnou, totiž vymezují jako jedno z mimořádných opatření také opatření Ministerstva zdravotnictví vydaného na základě § 69 odst. 1 písm. b) zákona o ochraně veřejného zdraví, nicméně veškerá opatření, která byla dosud vydána a vztahují se jednotlivým zákazům, jsou Ministerstvem zdravotnictví vydávána dle § 69 odst. 1 písm. i) zákona o ochraně veřejného zdraví. Otázkou tak tedy zůstává, zda budou nájemci jak bytů, tak i prostor sloužících k podnikání chránění předmětnými zákony v případech, kdy budou v prodlení s platbou nájemného až v důsledku mimořádných opatření Ministerstva zdravotnictví.
S ohledem na skutečnost, že se oba zákony stanou účinnými již okamžikem jejich vyhlášení ve sbírce zákonů, přinášíme níže přehled nejdůležitějších změn, které se významně dotknou vztahů mezi nájemci a pronajímateli, a to nejen po dobu současné krize způsobené novým typem koronaviru SARS-CoV-2.
NÁJEM PROSTOR SLOUŽÍCÍCH K PODNIKÁNÍ
Pronajímatel prostor sloužících k podnikání nemůže v ochranné době, kterou se rozumí doba ode dne nabytí účinnosti zákona do dne 31. 12. 2020 nájemní vztah jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného za užívání prostoru sloužícího k podnikání, jestliže prodlení nastalo v rozhodné době, tj. v době od 12. 03. 2020 do 30. 06. 2020 a současně převážně v důsledku omezení plynoucích z mimořádných opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Lze však podotknout, že odklad nájmů se netýká placení služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, které jsou nájemníci povinni dále pronajímateli hradit.
Nájemce je v takovém případě povinen předložit pronajímateli listiny osvědčující, že prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucích z mimořádných opatření nejpozději do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného. Pronajímatel tak není omezen ukončit nájem z jiných důvodů a současně mu také zůstávají zachována další práva vzniklá v důsledku prodlení nájemce.
Neuhradí-li nájemce všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, nejpozději do 31. 12. 2020, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět; výpovědní doba v takovém případě činí pouze 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce, že pohledávky do 31. 12. 2020 neuhradí. V případě, kdy nájem zanikne dříve než 31. 12. 2020, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v době od 12. 03. 2020 do 30. června 2020 do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.
Nakonec pronajímatel může poté, co pominuly omezení plynoucí z mimořádných opatření, nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat i zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel.
NÁJEM BYTŮ, domu nebo jejich části
V případě nájmů bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem nájmu uspokojování bytové potřeby nájemce, bude situace až na specifické odlišnosti principiálně obdobná.
Pronajímatel nemůže v době od nabytí účinnosti zákona do 31. 12. 2020 jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo v době od 12. 03. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření, nejpozději však do dne 31. 07. 2020, a převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádných opatření, které mu znemožňovaly nebo podstatně ztěžovaly řádnou úhradu nájemného. Lze rovněž zmínit, že se odklad nájmů netýká placení služeb spojených s užíváním bytu, domu či jejich části, které jsou nájemci povinni nadále pronajímateli hradit.
Nájemce, který žádá pronajímatele o odklad placení nájemného, musí bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložit okolnosti týkající se prodlení v důsledku mimořádných opatření, a to potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn. Podoba zamýšleného metodického pokynu však není dosud známa.
Stejně jako je tomu u nájmu prostor sloužících k podnikání zůstává pronajímateli právo ukončit nájem z jiných důvodů a současně i další práva vzniklá pronajímateli v důsledku prodlení nájemce.
Neuhradí-li nájemce nejpozději do 31. 12. 2020 všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v době od 12. 03. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření, nejpozději však do dne 31. 07. 2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.
Pronajímatel může požadovat poté, co pominuly účinky z mimořádných opatření, nejdříve však po skončení nouzového stavu, zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.
NÁSLEDKY PRODLENÍ S PLNĚNÍM PENĚŽITÉHO DLUHU
V souvislosti s odkladem placení nájemného však nelze opomenout na zvláštní úpravu prodlení s plněním peněžitých dluhů a s ním souvisejícími možné důsledky.
Dle zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a exekučního řádu, který již schválen Senátem ČR a rovněž podepsán prezidentem, lze v případě, kdy dlužník prokáže, že mu omezení plynoucí z mimořádných opatření znemožnila nebo podstatně ztížila včasné splnění peněžitého dluhu, po dlužníkovi po dobu jeho trvání požadovat sankce pro případ prodlení pouze do výše stanovené právním předpisem upravujícím úroky z prodlení. V důsledku tohoto ustanovení tak není pronajímatel prostor sloužících k podnikání oprávněn například za splnění dalších podmínek například smluvně sjednanou pokutu pro případ prodlení s platbou nájemného. Zůstává však aplikační otázkou, jaký je vzájemný vztah mezi uvedenými normami.
Shora uvedené účinky pominou nejpozději 30. června 2020. K odchylujícím ujednáním se pak nelze přihlížet. Ustanovení se použije na prodlení, které nastalo ode dne 12. března 2020. Nepoužijí se však na závazky ze smluv uzavřených po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.
Kontakt pro více informací:
Monika Rutland, partner
rutland & partners, advokátní kancelář s.r.o.
tel: +420 226 226 026
email: monika.rutland@rutlands.cz
