Nemovitosti

Nemovitosti

Společnost rutland & partners patří k předním advokátním kancelářím v České republice specializovaným na právo nemovitostí. Vedoucí partneři společnosti, Monika Rutland a Michael Novák, mají dohromady více než 25 let zkušeností na českém realitním trhu, včetně svého předchozího působení v přední mezinárodní advokátní kanceláři. Podíleli se na uzavření nesčetných obchodů s nemovitostmi, které se týkaly nákupu či prodeje stavebních pozemků, kancelářských budov, nákupních center, mini nákupních center a logistických center v České republice. V rámci těchto transakcí byli nuceni zdárně vyřešit nejrůznější problémy, které mohou nastat v souvislosti s prodejem či nákupem nemovitostí podle českého práva.

Na trhu s nemovitostmi v České republice v současné době probíhá boom, každý projekt však zahrnuje více či méně složité právní otázky, s nimiž je potřeba se vypořádat a z nichž některé jsou specifické pouze pro Českou republiku. Dříve, než se odvážíte na český trh s nemovitostmi, poraďte se s českými právníky se zkušenostmi v daném oboru.

Naše služby jsou efektivní a cenově dostupné.

Klíčové kontakty

Monika Rutland má více než 25 let zkušeností s realitními transakcemi na českém trhu. Pomohla jak českým, tak zahraničním klientům uzavřít více než 200 transakcí, jejichž předmětem byl nákup či prodej komerčních a průmyslových nemovitostí, včetně jejich financování. Má bohaté zkušenosti s hloubkovými prověrkami (due diligence), kupními smlouvami a joint ventures. Rovněž poskytuje klientům poradenství v souvislosti s rozdělením a post-transakční fúzí realitních společností. Monika je odbornicí na stavební právo a zastupovala řadu klientů v záležitostech stavebního práva a stavebních sporů.

Právní služby v oblasti nemovitostí

Jakmile najdete nemovitost dle svých představ a budete uvažovat o její koupi, budete potřebovat spolehlivou a efektivní pomoc právníka, který má zkušenosti s českým realitním trhem. Nákup a prodej nemovitostí v České republice je relativně snadný, musí však splňovat technicky poměrně složité zákonné požadavky. Obchodní společnosti mohou nakupovat a vlastnit nemovitý majetek v České republice bez zvláštních omezení. Musíte si ale dát pozor, pokud jde o důkaz vlastnictví prodávajícího a případné zatížení nemovitosti. Zápis nemovitosti v českém katastru nemovitostí není sám o sobě důkazem vlastnictví.

Z tohoto důvodu je vždy nutné provést due diligence, chcete-li se v budoucnu vyhnout problémům. Také při zahájení projektu výstavby v České republice je potřeba absolvovat mimořádně technicky náročný proces získání územního souhlasu a stavebního povolení. Pokud vaši sousedé nebo místní úřady nebudou souhlasit s vaším stavebním plánem, budete potřebovat kvalifikovanou právní pomoc.

Due diligence v rámci realitních projektů

Nezbytnou součástí procesu akvizice nemovitostí v České republice je hloubková prověrka, tzv. due diligence, která umožní ověřit vlastnictví pozemku a to, zda na něm neváznou věcná břemena. Zápis osoby jako vlastníka v katastru nemovitostí totiž sám o sobě není důkazem vlastnického práva k nemovitosti v České republice. Je potřeba ověřit řetězec převodů vlastnictví za posledních deset let a ověřit, že se jedná o nepřerušený řetězec převodů. Je také velmi důležité ověřit případnou existenci věcných břemen nebo jiných zatížení nemovitosti, neboť věcná břemena lze v České republice snadno přehlédnout. A konečně, při realizaci projektu je nesmírně důležité zajistit platnost stavebních a jiných povolení, zejména v případech, kdy skutečnému zahájení stavby předcházelo opakované prodloužení platnosti stavebního povolení.

Provádíme:
• due diligence společnosti, která je vlastníkem pozemků, v případě nákupu akcií této společnosti (právní, daňová a finanční due diligence)
• due diligence při určování skutečného vlastnictví pozemku, který je předmětem koupě (včetně restitučních nároků v ČR)
• due diligence za účelem zjištění případných věcných břemen spojených s pozemkem, např. práva veřejného přístupu na pozemek, k budově nebo k sousedícím prostorům
• due diligence za účelem zjištění zaznamenaných nebo nezaznamenaných pronájmů pozemků
• due diligence za účelem zajištění platnosti povolení souvisejících s plánovanou stavbou (včetně platnosti územních rozhodnutí, stavebních povolení a kolaudačních souhlasů)

Akvizice nemovitostí v České republice

Česká republika je mezi zahraničními i tuzemskými investory velmi oblíbena. Místní legislativa umožňuje investice do českých nemovitostí realitním fondům, obchodním společnostem i fyzickým osobám. Nejčastější formou investice bývá, především z daňových důvodů, nákup společnosti, která vlastní požadovanou nemovitost. Taková transakce pak není čistě realitní transakcí, ale zahrnuje rovněž prvky fúze či akvizice. K hladkému průběhu takové transakce může přispět český právník se zkušenostmi jak v oblasti nemovitostí, tak v oblasti fúzí a akvizic. Právníci společnosti rutland & partners, Monika Rutland, Michael Novák a Vojtěch Makovec, zastupují společnosti GE, Skanska, Klepierre, Immofinanz, Karlin Group, Passer Group, Starwood, Shikun Binui a další klienty v řadě akvizičních transakcí v České republice.

Mezi naše služby patří:

  • prodej a nákup komerčních nemovitostí v České republice.
  • financování realitních akvizic, včetně vypracování dokumentace financování a jednání s vaší bankou
  • poskytování služeb úschovy a vypracování smluv o úschově v případech nákupu majetku i nákupu akcií společnosti
  • pomoc při realizaci a řádném dokončení transakce s nemovitostmi
  • služby poskytované kvalifikovaným investičním fondům a realitním fondům

 

Komerční pronájmy

Komerční pronájem je důležitým odvětvím českého realitního práva. Mnozí zahraniční investoři v České republice používají v nákupních centrech standardní nájemní smlouvy, stejné jako jinde ve světě. Tyto smlouvy musejí splňovat globální obchodní zájmy a požadavky investorů a současně musejí být v souladu s českým právem a zároveň podle tohoto práva vymahatelné. Advokáti rutland & partners zastupují v záležitostech týkajících se komerčních pronájmů např. společnosti Klepierre, Plaza Centers, Unibail-Rodamco, Rockcastle, Immofinanz a další.

 

Nabízíme služby související s následujícími typy pronájmu:

  • pronájem kancelářských prostor v České republice
  • pronájem komerčních nemovitostí (nákupní centra, otevřená nákupní centra, hotely, ubytování pro studenty)
  • pronájem pozemků

Výstavba v České republice

Klíčovým předpokladem zdárného dokončení developerského projektu v České republice je výběr dobrého a spolehlivého generálního dodavatele. Zkušený český právník s dobrou znalostí českého stavebního práva a standardů FIDIC (Mezinárodní federace konzultačních inženýrů) může pro svého klienta – developerskou společnost – zajistit důkladnou smlouvu, podle které bude generální dodavatel nucen splnit termíny a řádně dokončit projekt. Advokáti společnosti rutland & partners mohou dále zajistit bankovní financování, které bude odpovídat časovému harmonogramu a struktuře projektu, aby se klient nemusel potýkat s problémy při čerpání finančních prostředků.

Můžeme vám pomoci:
• vypracovat zadávací dokumentaci pro výběrové řízení na dodávku stavebních prací a účastnit se jednání s účastníky výběrového řízení
• vypracovat a projednat stavební smlouvy
• vypracovat a projednat dokumentaci FIDIC
• zajistit financování výstavby, vypracovat vaším jménem finanční dokumentaci a projednat ji s bankou
• uzavřít smlouvu o financování výstavby
• posoudit dopad na životní prostředí (EIA)
• zhodnotit ekologická rizika

Naši klienti se často potýkají s problémy při získávání stavebního povolení a dalších nezbytných rozhodnutí příslušných orgánů. Problémy často souvisí se změnami plánu územního rozvoje, a nejhorší situace nastává, když místní orgány odmítají spolupracovat. To platí i pro územní souhlas v České republice. V takových případech může náš realitní tým podpořit klienta při jednáních s obecními úřady, a v případě potřeby zahájit soudní řízení směřující ke zrušení nesprávného rozhodnutí.

Můžeme:
• pomoci klientům se schválením změny územního plánu, včetně jednání s obecními úřady
• pomoci klientům při získávání českých územních rozhodnutí (včetně odvolání ve správním řízení v případě zamítnutí žádosti)
• pomoci klientům při získávání českých stavebních povolení (včetně prodloužení platnosti těchto povolení)
• pomoci klientům v případě rekonstrukce nemovitosti a následné změny v účelu užívání
• pomoci klientům získat financování výstavby, vypracovat jménem klienta finanční dokumentaci a vést jednání s bankou

Soudní spory týkající se nemovitostí

Pokud smluvní strany nejsou schopny řešit rozdílné názory smírnou cestou, mohou vzniknout vážné spory, někdy dokonce uprostřed projektu výstavby nebo následně, v souvislosti s reklamacemi. Zkušení partneři společnosti rutland & partners, Monika Rutland, Michael Novák a Vojtěch Makovec, zastupovali klienty jako ČSOB, Skanska, Klepierre, Horizon Holding, IBE hotels, Agrofim a další ve stavebních sporech s různými stavebními společnostmi. K naší specializaci patří správní soudní řízení; žaloba proti rozhodnutí správních orgánů bývá někdy nevyhnutelná k získání územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Smutnou pravdou bohužel bývá, že správní orgány vás často začnou brát vážně, teprve když na ně podáte žalobu.

 

Často řešíme následující záležitosti:

  • soudní spory v otázkách týkajících se společných podniků
  • poskytování poradenství klientům ve věci stavební záruky
  • soudní spory týkající se stavebních smluv vedené u českých soudů
  • zastupování klientů v českém a mezinárodním rozhodčím řízení ve stavebních sporech
  • vypracování dohod o vyrovnání stavebních nároků
  • soudní spory týkající se vlastnictví nemovitosti
  • soudní spory týkající se záležitostí souvisejících s pronájmem