Novelizace předkupního práva
Od 1. srpna tohoto roku nabývá účinnosti novela Občanského zákoníku, která přináší nové změny dotýkající se předkupního práva, institutu společenství vlastníků jednotek a celkově spoluvlastnění nemovitostí. Předkupní právo spočívá v nutnosti nabídnout zatíženou nemovitost nebo podíl na ní k odkupu oprávněnému, než může být převedena na třetí osobou. Tato legislativa měla v posledních letech za následek zdlouhavé procedury převodu vlastnického práva a byla zbytečně komplikovaná. Problém způsobovala zejména v případě, kdy jste jako majitel bytu nalezl kupce pro svůj byt, podíl na společných nebytových prostorách (typicky garážové stání či sklepní kóje) však musel být nabídnut k odkupu spoluvlastníkům nemovitosti s předkupním právem. Pokud by k takové nabídce nedošlo, mohli by opominutí spoluvlastníci docílit anulování celé kupní smlouvy.
Nová legislativa účinná od 1. srpna 2020 toto předkupní právo výrazně omezila. Zůstává nyní omezeno jenom na podíly nabyté skrze pořízení pro případ smrti a jiné právní skutečnosti tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva ovlivnit, a i v těchto případech je předkupní právo omezeno na pouhých 6 měsíců. Po 6ti měsících je tak možno uzavřít kupní smlouvu a předkupní právo již nemůže být uplatněno. Pokud však byl podíl nabyt smluvně, předkupní právo se ho od 1. srpna týkat nebude. Je však třeba mít na paměti, že kupní smlouvy uzavřené před tímto datem budou dále předkupním právem zatíženy. K tomu je možno ještě podotknout, že touto novelou není rovněž dotčeno právo stavby, v tomto případě tedy předkupní právo vlastníka pozemku zůstává zachováno.
Tato novela dále přináší i další změny dotýkající se společenství vlastníků jednotek. Proces založení společenství vlastníků jednotek se zjednodušil, nově postačuje schválení stanov na ustavující schůzi či dohodou všech vlastníků jednotek. Zpřehlednilo se taktéž obligatorní zakládání společenství, nově bude povinně zakládáno v případě, že se v domě nachází alespoň 5 a více jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví různých osob. Při převodu jednotky není společenství povinno vypořádat převádějícímu vlastníku jeho přebývající příspěvky ani zálohy na služby. S převodem jednotky je možno rovněž převést dluhy na ní váznoucí, pokud o nich nový nabyvatel věděl, nebo vědět měl.
Další důležitou změnou prochází nájemní smlouva, protože ze zákona byla vypuštěna zmínka o smluvní pokutě jako zakázaném ujednání v případě pronájmu nemovitosti. Nově tedy je možno sjednat smluvní pokutu pro nájemce v případě, že poruší své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Není tedy nutné se spoléhat na dosavadní jistotu, která předpokládala vznik škody. Institut jistoty nicméně zůstává zachován, je možné dokonce sjednat jistotu i smluvní pokutu najednou, jejich úhrn však nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Tato diskutovaná novela občanského zákoníku přinese mnoho nového a zároveň nás zbaví zbytečné byrokracie. Nicméně stále zůstává otázkou, jak tato změna bude v praxi fungovat.
Kontakt pro více informací:
Monika Rutland, partner
rutland & partners, advokátní kancelář s.r.o.
tel: +420 226 226 026
email: monika.rutland@rutlands.cz
