Zákon o realitním zprostředkování
Dlouho očekáváný návrh zákona o realitním zprostředkování, který na začátku roku předložila vláda, prošel přes léto výbory poslanecké sněmovny a na podzim, konkrétně 8.11., ho schválila poslanecká sněmovna a postoupila do senátu, kde by se měl projednávat 11.12. Pokud bude návrh zákona v této podobě schválen i v senátu, je reálné, že by mohl být účinný od 1.1.2020, jak je zamýšleno.
Hlavním záměrem zákonodárce je zvýšit důvěru občanů v realitní služby, kdy podle některých průzkumů jen 3 % (!) spotřebitelů hodnotilo jejich zkušenost s realitními zprostředkovateli pozitivně. Zároveň je třeba regulovat počet realitních makléřů, kterých je v přepočtu na obyvatele nejvíce v celé EU, jak dokládají 3 roky stará data Evropské rady realitních profesí (CEPI).
Dosáhnutí tohoto záměru předpokládá vznik vázané činnosti, tedy existenci určitých podmínek k vykonávání realitního zprostředkování (běžné služby realitních makléřů a kanceláří), což je značný rozdíl oproti aktuálnímu stavu, kdy stačilo mít živnost volnou.
Podmínkou vázané živnosti je alternativně:
- příslušné magisterské vysokoškolské vzdělání (v oblasti práva, stavebnictví, ekonomické obory a jiné),
- vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, roční praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
- vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
- profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.
Nejvíce rezonující byl diskutovaný zákaz poskytování úschov realitními kancelářemi, který ale v konečné podobě není tak přísný. Návrh zákona počítá s tím, že realitní zprostředkovatel (tedy makléř) nebude moci klientovi úschovu nabízet, nicméně pokud o ni zákazník sám zažádá, poskytnout ji bude moci. Taková žádost pak musí být v písemné formě a na samostatné listině. Jestli to nepovede k situacím typu, kdy realitní zprostředkovatel na schůzce naznačí, že možnost úschovy u něj existuje, jen ji nemůže oficiálně nabídnout, se lze jen domnívat.
Smlouva o úschově musí být v písemné formě a účet, na kterém budou peněžní prostředky uloženy, musí být nově zřízen jako samostatný účet úschovy a být veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku. Banka zároveň musí být uschovatelem uvědoměna, že majitelem peněz na účtu je třetí osoba. Realitní zprostředkovatel také musí vést evidenci a každou úschovu do ní zaznamenat. V rámci realitní smlouvy je pak specifikován účel použití těchto peněžních prostředků a poskytovatel úschovy se od ní nesmí odchýlit.
Těmito nástroji by mělo být zabezpečeno oddělení majetku zákazníka od majetku realitního zprostředkovatele, a tedy jeho nepostižitelnost případnou insolvencí.
Dále vzniká pro realitního zprostředkovatele tzv. informační povinnost, kterou má vůči živnostenskému úřadu. V rámci ní musí informovat vždy o první uskutečněné úschově k dané realitní službě.
V návrhu je také uvedeno, že „realitní zprostředkovatel je povinen být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce.“
V případě, že realitní zprostředkovatelé využívají prostředníka, dalšího realitního zprostředkovatele, a jsou oprávněni poskytovat realitní zprostředkování „pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby“, pak se limity pojistného plnění snižují na polovinu.
Pro dosavadní poskytovatele realitních služeb návrh zákona stanoví, že do 6 měsíců od jeho účinnosti musí ohlásit vázanou živnost a doložit doklady prokazující splnění podmínek vykonávání této vázané činnosti. Zároveň musí ode dne účinnosti zákona do 2 měsíců splnit podmínku pojištění.
Kontrolu nad dodržováním podmínek vykonávají obecní živnostenské úřady a ministerstvo pro místní rozvoj a výše pokuty za různé přestupky může dosáhnout až 1 000 000 Kč.
Navzdory dobrému úmyslu je zákon v určitých ohledech nedotažený. Mechanismy, kterými se odborná způsobilost bude prokazovat, vzbuzují obavy. Podmínku 3 let praxe a minimálně maturitního vzdělání bude totiž pravděpodobně splňovat drtivá většina současných realitních zprostředkovatelů, jejichž činnost měl zákon regulovat a kultivovat.
Kontakt pro více informací:
Monika Rutland, partner
rutland & partners, advokátní kancelář s.r.o.
tel: +420 226 226 026
email: monika.rutland@rutlands.cz